Immobilier en Espagne : 12 nouvelles mesures pour les propriétaires, mais aussi de nouvelles opportunités fiscales pour les investisseurs !

 

Le marché immobilier espagnol pourrait connaître d'importants changements dans les prochains mois. Le gouvernement de Pedro Sánchez vient de présenter une nouvelle série de mesures destinées à encadrer davantage les locations immobilières, à protéger les locataires et à encourager l'accès au logement.

 

Au total, 12 mesures importantes pourraient modifier les règles applicables aux propriétaires et aux investisseurs immobiliers en Espagne.

 

Mais attention : ces mesures ne sont pas encore définitivement adoptées !

 

Les nouveaux décrets doivent encore être validés par la Diputación Permanente, l'organe parlementaire compétent après la dissolution des Cortes.

 

Et si certaines mesures pourraient imposer davantage de contraintes aux propriétaires, d'autres pourraient représenter de véritables opportunités pour les investisseurs, notamment grâce à des réductions fiscales pouvant atteindre 100 % sur les revenus locatifs nets imposables à l'IRPF espagnol.

 

Voyons ensemble ce qui pourrait changer.

 

1. Les contrats de location pourraient être prolongés de 2 années supplémentaires

 

Le gouvernement souhaite permettre aux locataires dont certains contrats arrivent à échéance avant le 31 décembre 2028 de demander une prolongation exceptionnelle.

 

Cette prolongation pourrait atteindre 2 années supplémentaires, renouvelables par périodes d'un an.

 

Pour en bénéficier, le locataire devra notamment être à jour dans le paiement de ses loyers et avoir payé les huit mensualités précédentes.

 

Dans les situations prévues par le décret, le propriétaire serait normalement obligé d'accepter cette prolongation, aux conditions du contrat existant.

 

2. Les propriétaires pourraient éviter cette prolongation dans certains cas

 

Heureusement, plusieurs exceptions sont prévues.

 

Le propriétaire pourrait notamment éviter cette prolongation si :

• Un nouvel accord est trouvé avec le locataire.

• Un nouveau contrat est signé avec une diminution du loyer d'au moins 5 %.

• Le propriétaire justifie d'un besoin réel de récupérer le logement pour lui-même ou certains membres de sa famille.

 

Cette dernière possibilité resterait soumise aux conditions et aux délais prévus par la législation espagnole.

 

3. Les augmentations de loyers pourraient être limitées à 2 %

 

Jusqu'au 31 décembre 2027, le gouvernement souhaite instaurer une limitation exceptionnelle des révisions de loyers.

 

Si le loyer actuel dépasse déjà le plafond du système national de référence, aucune augmentation ne serait autorisée.

 

Dans les autres situations, une augmentation pourrait être négociée entre le propriétaire et le locataire.

 

Sans accord entre les deux parties, l'augmentation serait limitée à 2 %.

 

4. Les locataires pourraient partir après 6 mois sans indemnisation

 

Aujourd'hui, certains contrats de location prévoient une indemnisation lorsque le locataire quitte le logement avant la fin de la durée convenue.

 

Le nouveau décret souhaite supprimer cette possibilité dans les cas de désistement prévus par la loi espagnole sur les locations urbaines (LAU).

 

Concrètement, un locataire pourrait quitter son logement après six mois de location, avec un préavis minimum de 30 jours, sans devoir verser d'indemnisation au propriétaire.

 

5. Les assurances contre les loyers impayés ne pourraient plus être imposées aux

locataires

 

Le propriétaire ne pourrait plus obliger son locataire à souscrire une assurance contre les loyers impayés.

 

Les garanties complémentaires à la caution resteraient possibles dans les limites légales, mais le locataire ne pourrait pas être contraint de prendre à sa charge une assurance de ce type.

Cela n'interdirait pas au propriétaire de souscrire lui-même une assurance pour sécuriser ses revenus locatifs.

 

6. Les locations temporaires seraient davantage encadrées

 

Les locations temporaires resteraient autorisées en Espagne, mais leurs conditions deviendraient plus strictes.

 

Le propriétaire devrait notamment pouvoir justifier la raison pour laquelle le locataire occupe temporairement le logement : études, déplacement professionnel ou autre situation réellement temporaire.

 

En principe, ces contrats auraient une durée supérieure à 31 jours et maximale de 12 mois.

 

Si le caractère temporaire n'est pas justifié, le contrat pourrait être automatiquement requalifié en location de résidence principale.

 

La succession de plus de deux contrats temporaires entre les mêmes parties, pour le même logement, pourrait également entraîner cette requalification.

 

7. La location par chambre resterait possible, mais avec des limites

 

Louer un appartement par chambre resterait autorisé.

 

Cependant, le gouvernement souhaite empêcher que la division d'un logement en plusieurs chambres permette de facturer un loyer global supérieur à celui du logement entier.

 

Ainsi, la somme des loyers des chambres louées simultanément ne pourrait pas dépasser le montant autorisé pour la location complète de l'appartement.

 

Les locations par chambre seraient également soumises aux règles correspondant à leur utilisation réelle : résidence principale ou occupation temporaire.

 

8. Les propriétaires devraient prendre en charge davantage de réparations

 

Autre changement important : les petites réparations liées à l'usure normale du logement seraient désormais à la charge du propriétaire.

 

Lorsqu'un locataire signalerait une réparation nécessaire, le propriétaire disposerait de cinq jours ouvrables pour répondre.

 

Sans réponse, le locataire pourrait faire réaliser la réparation et demander son remboursement, voire déduire le montant de son prochain loyer sous certaines conditions.

 

Une mesure qui pourrait augmenter les charges supportées par les propriétaires bailleurs.

 

9. Les locataires bénéficieraient de droits supplémentaires lors de la vente

 

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un logement déjà loué, le locataire bénéficie, dans certaines situations, d'un droit de priorité pour l'acquérir.

 

Le nouveau décret souhaite étendre cette protection aux ventes groupées.

 

Par exemple, lorsqu'un immeuble comprenant plusieurs appartements est vendu dans son ensemble, les locataires pourraient conserver leurs droits de préemption et de retrait lorsque leur logement peut être juridiquement individualisé.

 

Le prix correspondant à chaque logement devrait alors pouvoir être déterminé selon des critères objectifs.

 

10. Jusqu'à 100 % de réduction fiscale pour les propriétaires qui diminuent leurs loyers

 

C'est probablement l'une des mesures les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers !

 

Le gouvernement souhaite encourager les propriétaires à proposer des loyers plus accessibles en échange d'avantages fiscaux particulièrement importants.

 

Pour un propriétaire qui n'est pas considéré comme un grand détenteur immobilier, la réduction fiscale pourrait atteindre 100 % du revenu locatif net positif imposable à l'IRPF, lorsqu'il signe un nouveau contrat en diminuant le loyer initial de plus de 5 % par rapport au précédent, sous réserve de respecter les conditions prévues.

 

D'autres réductions de 95 %, 90 %, 85 % ou 70 % pourraient également s'appliquer selon la situation du logement, le montant du loyer et le profil du locataire.

 

Un exemple concret

 

Imaginons un investisseur qui possède un appartement en Espagne.

• Ancien loyer : 800 € par mois.

• Nouveau loyer : 750 € par mois.

• Revenus locatifs annuels : 9 000 €.

• Charges fiscalement déductibles : 2 000 €.

• Revenu locatif net positif : 7 000 €.

 

Si le propriétaire remplit toutes les conditions pour bénéficier de la réduction de 100 %, les 7 000 € de revenus locatifs nets pourraient être intégralement exonérés d'IRPF au titre de cette réduction.

 

Attention : il s'agit d'un exemple simplifié pour un contribuable éligible à l'IRPF espagnol. Le traitement fiscal d'un non-résident ou d'une société peut être différent.

 

Cela montre néanmoins l'intérêt potentiel de ces nouvelles dispositions : une légère diminution du loyer pourrait, dans certains cas, être compensée par une fiscalité beaucoup plus avantageuse.

 

11. Des réductions fiscales importantes pour les logements mis en location pour la première fois

 

Autre mesure particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier espagnol : les propriétaires qui mettent un logement en location pour la première fois pourraient également bénéficier d'avantages fiscaux importants.

 

Le projet prévoit notamment les réductions suivantes, sous réserve des conditions propres à chaque situation :

Réduction fiscale	Situation envisagée
100 %	Première location avec un loyer inférieur au plafond de référence applicable
95 %	Certains contrats en zone tendue avec un locataire âgé de 18 à 35 ans
90 %	Autres situations spécifiques en zone tendue
85 %	Certains contrats avec un locataire âgé de 18 à 35 ans
50 %	Certains contrats dont le loyer atteint ou dépasse le plafond de référence

 

Ces réductions concerneraient le revenu locatif net positif imposable à l'IRPF, et non directement le montant brut des loyers encaissés.

 

Pour les investisseurs éligibles, ces dispositions pourraient améliorer significativement la rentabilité après impôt d'un investissement locatif.

 

Il faudra néanmoins vérifier les conditions définitives, les éventuelles incompatibilités entre réductions et le régime fiscal de chaque propriétaire.

 

12. De nouvelles protections en cas de loyers impayés et d'expulsion

 

Enfin, le gouvernement souhaite renforcer certaines protections des locataires confrontés à des difficultés financières.

 

Dans certaines procédures, le locataire pourrait régulariser les loyers impayés afin d'interrompre son expulsion et poursuivre son contrat.

 

Des protections spécifiques seraient également prévues jusqu'au 31 décembre 2030 pour certains ménages vulnérables sans solution de relogement, lorsque le logement appartient à certaines structures d'investissement visées par le texte.

 

Le périmètre exact de ces dispositions devra toutefois être clarifié.

 

Faut-il encore investir dans l'immobilier en Espagne en 2026 ?

 

Chez Vender en España, nous suivons attentivement ces évolutions réglementaires.

Il est évident que certaines mesures pourraient renforcer les obligations des propriétaires et nécessiter une gestion plus rigoureuse des investissements locatifs.

 

Cependant, il ne faut pas regarder uniquement les nouvelles contraintes.

 

Le gouvernement prévoit également des avantages fiscaux potentiellement très importants pour encourager les propriétaires à louer leurs logements à des prix accessibles.

 

Pour certains investisseurs fiscalement éligibles, les réductions envisagées pourraient atteindre 100 % du revenu locatif net positif imposable à l'IRPF.

 

C'est un élément particulièrement intéressant lorsqu'on cherche à construire un patrimoine immobilier rentable sur le long terme.

 

Bien entendu, un avantage fiscal ne suffit jamais, à lui seul, à rendre un investissement intéressant.

 

Il faut également tenir compte du prix d'achat, de la demande locative, des charges, de la fiscalité personnelle, du financement et des risques liés à la location.

 

Notre vision chez Vender en España

 

Nous continuons à penser que l'immobilier espagnol présente de réelles opportunités pour les investisseurs qui sélectionnent correctement leurs biens.

 

Dans certaines villes de la province de Castellón, il reste notamment possible de trouver des appartements à des prix accessibles, avec une demande locative intéressante.

 

L'objectif n'est pas simplement d'acheter un appartement, mais de sélectionner un investissement cohérent, rentable et adapté aux évolutions du marché.

 

Si ces nouvelles réductions fiscales sont définitivement adoptées, elles pourraient constituer un avantage supplémentaire pour certains investisseurs immobiliers en Espagne.

 

Quand ces mesures pourraient-elles entrer en vigueur ?

 

À la date du 8 octobre 2026, les deux décrets présentés par le gouvernement ne sont pas encore définitivement validés.

 

Ils doivent encore être soumis à la Diputación Permanente, chargée de se prononcer après la dissolution du Parlement espagnol.

 

Il est donc essentiel de distinguer les règles actuellement en vigueur des mesures proposées.

 

Nous continuerons à suivre leur évolution et à informer notre communauté des décisions officielles.

 

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Nous vous accompagnons dans la recherche du bien, son financement, la sécurisation de votre acquisition et sa mise en location.

 

Source : elEconomista, article du 6 octobre 2026, « Las claves del decreto de vivienda para caseros ».

Information : cet article présente des mesures proposées au 8 octobre 2026, susceptibles d'être modifiées, rejetées ou adoptées ultérieurement. Les avantages fiscaux dépendent notamment du statut fiscal du propriétaire et des conditions légales applicables.