Prédiction : explosion des prix En Espagne dans les années à venir

 

Prédiction : à quoi ressemblera l'immobilier en Espagne dans 5 ans ?

 

 

Et si les prix de l'immobilier espagnol n'avaient pas encore fini de grimper ?

Depuis plusieurs années, le marché immobilier espagnol connaît une transformation profonde.

Les prix d'achat augmentent, les loyers progressent, la population continue de croître et les logements disponibles deviennent de plus en plus difficiles à trouver dans certaines régions.

Pendant ce temps, le gouvernement multiplie les mesures destinées à protéger les locataires et à améliorer l'accès au logement.

Mais une question mérite d'être posée :

 

Et si les cinq prochaines années réservaient encore de fortes augmentations des prix immobiliers en Espagne ?

 

Chez Vender en Espana, nous avons décidé d'analyser les chiffres des seize dernières années et de réaliser plusieurs projections jusqu'en 2030.

Les résultats sont particulièrement intéressants pour ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier espagnol.

 

Depuis la crise de 2008, l'Espagne construit beaucoup moins

 

Pour comprendre la situation actuelle, il faut revenir à 2008.

Avant la crise financière, l'Espagne connaissait une activité de construction immobilière particulièrement importante.

La crise a brutalement interrompu cette dynamique.

 

De nombreuses entreprises de construction ont disparu, des projets ont été abandonnés et la production de logements s'est effondrée.

 

Bien entendu, des logements ont continué à être construits depuis 2008. Mais les volumes sont restés très inférieurs à ceux d'avant la crise.

 

Et aujourd'hui, le problème est devenu particulièrement visible.

 

Selon la Banque d'Espagne, entre 2021 et 2025, le pays a accumulé un déficit estimé à 750 000 logements, en raison d'une création de ménages supérieure au nombre de logements construits.

 

En 2025, environ 240 000 nouveaux ménages se sont formés, contre seulement 92 000 logements terminés.

 

Autrement dit, pour chaque logement terminé, il s'est créé environ 2,6 nouveaux ménages.

Source : Banco de España, rapport annuel 2025, publié en 2026.

 

Ce déséquilibre est essentiel pour comprendre les perspectives immobilières.

Car lorsque le nombre de personnes recherchant un logement augmente plus rapidement que le nombre de logements disponibles, les prix peuvent continuer à subir une pression importante.

 

Depuis 2010, les loyers espagnols ont augmenté d'environ 84 %

 

Regardons maintenant les chiffres.

Selon les données historiques du portail immobilier Idealista :

  • 2010 : 8,20 € par m² et par mois.

  • Septembre 2026 : 15,10 € par m² et par mois.

Cela représente une augmentation d'environ 84,1 % entre fin 2010 et septembre 2026.

Prenons un exemple concret avec un appartement de 70 m², en appliquant simplement ces moyennes nationales.

Année Loyer mensuel théorique
2010 574 €
2026 1 057 €
Différence +483 €/mois

 

Cela représente près de 5 800 € supplémentaires par an pour un logement de cette superficie.

 

Attention : il s'agit des prix affichés sur les annonces, et non de l'évolution de tous les loyers réellement payés par les locataires déjà en place. Les chiffres sont également des moyennes nationales, qui cachent des différences importantes entre les villes.

 

Néanmoins, la tendance est très claire.

 

En seize ans, les loyers proposés sur le marché espagnol ont augmenté d'environ 84 %.

Source : Idealista, historique des prix locatifs en Espagne, 2010–2026.

 

Les mesures gouvernementales n'ont pas suffi à freiner les prix

 

Depuis les années 2010, les gouvernements espagnols ont adopté différentes mesures visant à améliorer l'accès au logement.

 

Parmi les plus importantes figurent les modifications de la réglementation locative, les prolongations de contrats, les mécanismes de limitation de certaines augmentations de loyers et la loi sur le logement de 2023.

 

Ces mesures ont notamment pour objectif de protéger les locataires contre les hausses excessives et de renforcer leur stabilité résidentielle.

 

Cependant, malgré ces interventions, les prix immobiliers et les loyers proposés aux nouveaux locataires ont continué d'augmenter.

 

Certaines réglementations peuvent également modifier les décisions des propriétaires, qui peuvent choisir de vendre leur logement, de le retirer du marché locatif ou de privilégier d'autres formes de location.

 

Cela peut contribuer à réduire l'offre disponible pour les nouveaux locataires.

 

Mais il serait incorrect d'affirmer que toutes les mesures gouvernementales sont responsables de l'augmentation des prix.

La croissance démographique, les coûts de construction, les taux d'intérêt, l'évolution des revenus et surtout l'insuffisance de logements jouent également un rôle majeur.

 

Le constat reste le même : malgré les mesures adoptées, l'Espagne n'a toujours pas résolu son déséquilibre entre l'offre et la demande.

 

2025–2026 : les prix continuent de grimper à grande vitesse

 

Et si nous regardions uniquement les douze derniers mois ?

Les données sont encore plus révélatrices.

 

Selon Idealista, entre septembre 2025 et septembre 2026 :

 

Les prix des logements proposés à la vente ont augmenté de 11,8 %.

 

Le prix moyen affiché en Espagne atteignait 2 930 € par m² en septembre 2026.

De son côté, l'Institut national de la statistique espagnol (INE) indiquait une augmentation annuelle de 12,2 % des prix des logements au deuxième trimestre 2026.

 

Concernant les loyers, Idealista enregistrait une augmentation annuelle de 5,6 % en septembre 2026.

 

Ces chiffres montrent que la pression immobilière reste élevée, même si le rythme de progression peut ralentir d'une période à l'autre.

 

Sources : Idealista, septembre 2026 ; INE, indice des prix immobiliers, deuxième trimestre 2026.

 

Notre projection : combien pourraient coûter les logements en 2030 ?

 

Faisons maintenant un exercice intéressant.

 

Imaginons que les prix continuent d'augmenter au même rythme que celui observé entre septembre 2025 et septembre 2026.

Ce n'est pas une prévision certaine, mais une simulation mathématique qui permet de mesurer les conséquences d'une prolongation de la tendance actuelle.

 

Prenons un appartement acheté 100 000 € en 2026.

Avec une augmentation de 11,8 % par an :

Année Valeur théorique
2026 100 000 €
2027 111 800 €
2028 124 992 €
2029 139 741 €
2030 156 231 €

 

En quatre ans, ce logement pourrait théoriquement prendre 56,2 % de valeur, si le rythme actuel se maintenait chaque année.

 

Cela représenterait une plus-value brute potentielle d'environ 56 000 € sur un investissement initial de 100 000 €, avant frais, impôts et éventuels travaux.

 

Mais attention : maintenir une hausse de 11,8 % par an pendant quatre années consécutives serait un scénario très dynamique.

 

Un ralentissement de la croissance, une augmentation de la construction ou une diminution de la capacité d'achat des ménages pourraient conduire à une évolution bien différente.

 

C'est pourquoi nous préférons envisager plusieurs hypothèses.

Hausse annuelle Valeur en 2030
3 % 112 551 €
5 % 121 551 €
8 % 136 049 €
11,8 % 156 231 €

 

Même une augmentation plus modérée de 5 % par an représenterait une valorisation théorique supérieure à 21 % sur quatre ans.

 

Et concernant les loyers : combien pourrait rapporter un appartement en 2030 ?

 

Prenons maintenant un appartement actuellement loué 700 € par mois.

 

En septembre 2026, Idealista constate une augmentation annuelle de 5,6 % des loyers affichés en Espagne.

 

Si cette progression se répétait chaque année jusqu'en 2030, voici ce que nous obtiendrions :

Année Loyer mensuel théorique
2026 700 €
2027 739 €
2028 781 €
2029 824 €
2030 870 €

Cela représenterait une augmentation d'environ 24,4 % en quatre ans.

 

Un appartement loué aujourd'hui 700 € pourrait donc être proposé autour de 870 € par mois en 2030, dans cette hypothèse.

Soit 2 040 € de loyers bruts annuels supplémentaires par rapport à 2026.

 

Il faut néanmoins distinguer l'évolution des loyers proposés aux nouveaux locataires et celle d'un bail déjà en cours.

 

En Espagne, les révisions des loyers des contrats existants sont soumises à des règles spécifiques. Un propriétaire ne peut donc pas nécessairement appliquer librement les augmentations observées sur le marché.

 

Pour un investisseur, l'évolution des loyers reste néanmoins un élément important à surveiller.

 

Pourquoi les prochaines années pourraient rester favorables à l'investissement immobilier

 

Plusieurs facteurs pourraient continuer à soutenir le marché espagnol.

D'abord, le déficit de logements.

 

Avec plusieurs centaines de milliers de logements manquants, la construction devra accélérer considérablement pour rééquilibrer le marché.

 

Ensuite, la croissance démographique.

L'Espagne continue d'accueillir de nouveaux résidents, ce qui contribue à la formation de ménages et à la demande immobilière.

 

Les régularisations administratives peuvent également faciliter l'accès de certains résidents déjà présents à des logements indépendants, grâce à une meilleure stabilité professionnelle.

 

Enfin, les délais nécessaires à la construction constituent un obstacle important.

 

Même lorsque de nouveaux projets sont lancés, plusieurs années peuvent être nécessaires avant que les logements soient effectivement disponibles.

 

Ces facteurs ne garantissent pas une hausse des prix dans toutes les villes, mais ils expliquent pourquoi les tensions immobilières pourraient persister.

 

Pourquoi nous pensons qu'il est intéressant d'investir dès aujourd'hui

 

Attendre que les prix baissent peut sembler rassurant.

 

Mais dans un marché où l'offre reste insuffisante et où la demande demeure soutenue, attendre présente également un risque : celui de voir les prix progresser davantage.

 

Chez Vender en Espana, notre approche consiste à rechercher des biens capables de générer des revenus locatifs intéressants dès leur acquisition.

 

Par exemple, un appartement acheté 85 000 € et loué 800 € par mois représente :

  • 9 600 € de loyers bruts annuels.

  • 11,3 % de rentabilité brute sur le prix d'achat, hors frais et charges.

  • Une possibilité de valorisation du patrimoine à long terme, sans garantie.

 

L'objectif n'est donc pas uniquement d'espérer une plus-value future.

Il est de construire un patrimoine immobilier qui génère des revenus, tout en conservant un potentiel de valorisation.

Et si les prix d'achat et les loyers continuent de progresser dans les prochaines années, les investisseurs ayant acquis des biens rentables aujourd'hui pourraient en bénéficier.

 

Notre conclusion : l'immobilier espagnol en 2030 pourrait coûter beaucoup plus cher qu'aujourd'hui

 

Les chiffres parlent d'eux-mêmes.

Depuis 2010, les loyers affichés en Espagne ont progressé d'environ 84 %.

 

Entre septembre 2025 et septembre 2026, les prix de vente affichés ont augmenté de 11,8 %, tandis que les loyers affichés ont progressé de 5,6 %.

 

Et pendant ce temps, le pays continue de manquer de logements.

 

Si les tendances actuelles persistent, les prochaines années pourraient offrir des opportunités intéressantes aux investisseurs qui auront su sélectionner les bons biens, aux bons prix et dans les bonnes villes.

 

Notre conviction est simple : le meilleur moment pour étudier un investissement immobilier n'est pas nécessairement lorsque tout le monde constate que les prix ont déjà augmenté.

 

C'est lorsque l'on peut encore trouver des biens rentables, adaptés à la demande locative et financièrement accessibles.

C'est précisément ce que nous recherchons pour nos clients en Espagne.

 

Vous souhaitez investir dans l'immobilier en Espagne avant 2030 ?

 

Chez Vender en Espana, nous accompagnons les investisseurs francophones dans leurs projets immobiliers en Espagne.

 

De la recherche du bien jusqu'à sa mise en location, nous pouvons vous aider à sélectionner un investissement, étudier son financement, sécuriser l'acquisition et organiser sa gestion locative.

 

Vous souhaitez découvrir les opportunités disponibles actuellement ?

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N'attendez pas que les prix de 2030 soient devenus la nouvelle réalité pour commencer à étudier votre projet.

Note : les projections présentées sont des simulations fondées sur des taux historiques. Elles ne constituent pas des prévisions officielles ni une garantie de rentabilité, de hausse des loyers ou de plus-value. Les évolutions varient selon les villes, les biens et les conditions économiques.

Sources et références

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J'ai acheté mon premier billet de banque en 2016 à 14 800 € quand tout le monde disait que l'Espagne était au plus bas. Aujourd'hui cet appartement est estimé à 75 000 €. Si vous achetez un appartement aujourd'hui à 100 000 €, il est fort probable qu'un quatre ans, cet appartement a une valeur de 135 000 € minimum. Sans oublier qu'il vous rapportera des loyers. Du coup vous êtes doublement gagnant.

RÉMI GASTALDIN

Investisseur depuis 2015 en Espagne