Immobilier en Espagne : les prix ralentissent et le marché locatif envoie un nouveau signal

 

Les derniers chiffres du marché immobilier espagnol viennent de tomber et ils montrent une évolution particulièrement intéressante.

Après plusieurs mois marqués par de très fortes hausses, les prix restent à des niveaux historiquement élevés en Espagne. Mais lorsqu’on observe les données à plus court terme, la progression commence clairement à ralentir.

 

Dans le même temps, le marché locatif vient d’enregistrer son premier recul trimestriel depuis plusieurs années.

 

Alors, le marché immobilier espagnol est-il en train de changer de direction ?

 

Pas forcément. Mais certains signaux méritent désormais d’être surveillés de près.

 

Les prix immobiliers restent 11,8 % plus élevés qu’il y a un an

 

Selon le dernier indice publié par Idealista le 2 octobre 2026, le prix affiché moyen des logements anciens en Espagne atteint désormais 2 930 €/m².

Cela représente une augmentation de 11,8 % par rapport à septembre 2025.

 

À première vue, le constat semble donc évident : l’immobilier espagnol continue d’augmenter fortement.

 

Mais les données à court terme racontent une histoire un peu différente.

Sur les trois derniers mois, la progression des prix n’est plus que de 0,5 %. Entre août et septembre, elle n’est que de 0,2 %.

 

Plus intéressant encore : le prix moyen national avait atteint 2 933 €/m² en juillet 2026, contre 2 930 €/m² en septembre. Le record historique national d’Idealista reste donc, pour le moment, celui du mois de juillet.

 

Les prix restent donc extrêmement élevés par rapport à l’année dernière, mais leur progression à court terme est beaucoup moins rapide.

 

Ce ralentissement sera probablement l’un des indicateurs les plus intéressants à suivre durant les prochains mois.

 

Des différences importantes selon les régions espagnoles

 

Parler du « marché immobilier espagnol » peut parfois être trompeur.

 

Toutes les communautés autonomes enregistrent encore une hausse des prix sur douze mois, mais les écarts entre les territoires sont considérables.

 

En septembre 2026, la Castille-La Manche affiche par exemple une hausse de 15,5 % sur un an, contre 13,9 % pour la région de Murcie, 12,2 % pour la Catalogne et 10,1 % pour la Communauté valencienne.

 

Et les différences peuvent être encore plus importantes lorsqu’on descend au niveau des provinces, des villes ou même des quartiers.

 

C’est exactement pour cette raison qu’il n’existe pas, selon nous, un seul marché immobilier espagnol.

 

Il existe une multitude de marchés locaux.

 

Une ville peut être devenue trop chère pour obtenir la rentabilité recherchée par un investisseur, alors qu’à seulement 30 ou 40 kilomètres, les prix d’achat et les loyers peuvent permettre de construire une opération totalement différente.

 

Pour investir en Espagne aujourd’hui, le choix de la zone devient donc aussi important que le choix du bien lui-même.

 

Les loyers progressent toujours sur un an, mais reculent sur trois mois

 

C’est probablement l’une des données les plus intéressantes de ce mois de septembre.

Le loyer affiché moyen en Espagne atteint désormais 15,1 €/m² par mois.

 

Sur un an, les loyers continuent donc de progresser fortement, avec une augmentation de 5,6 %.

 

Mais sur les trois derniers mois, la tendance s’inverse légèrement : les loyers ont diminué de 0,4 %. Ils ont également reculé de 0,3 % sur le seul mois de septembre.

 

Selon les données publiées par Idealista, il s’agit du premier recul trimestriel depuis le troisième trimestre 2021.

Cela ne signifie évidemment pas que les loyers espagnols sont en train de s’effondrer.

 

Ils restent très élevés et continuent même d’augmenter fortement lorsqu’on les compare à septembre 2025.

 

Mais pour un investisseur immobilier, il est intéressant de comparer deux données :

Prix des logements : +11,8 % sur un an.

Loyers : +5,6 % sur un an.

 

Cette différence rappelle un principe essentiel de l’investissement immobilier : un marché dont les prix augmentent fortement n’est pas nécessairement un marché dans lequel la rentabilité augmente.

 

Si les prix d’achat progressent beaucoup plus rapidement que les loyers que vous pouvez raisonnablement demander, le rendement locatif peut au contraire diminuer.

 

Plus que jamais, la rentabilité se construit donc au moment de l’achat : en sélectionnant la bonne zone, en trouvant le bon bien et surtout en négociant un prix cohérent.

 

Les deux décrets sur le logement finalement rejetés par le Congrès

 

Une autre actualité importante a marqué le marché immobilier espagnol cette semaine.

 

Le gouvernement espagnol avait présenté deux nouveaux décrets-lois sur le logement, les Real Decreto-ley 26/2026 et 27/2026.

Ces textes contenaient de nombreuses mesures qui auraient pu avoir des conséquences importantes pour les propriétaires et les investisseurs.

 

L’un des textes prévoyait notamment de nouvelles règles concernant les contrats de location de résidence principale.

 

Parmi les mesures proposées figuraient une prolongation automatique des contrats après leur durée minimale légale, qui est actuellement de cinq ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de sept ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale.

 

Le texte prévoyait également un préavis plus important pour certains propriétaires souhaitant récupérer leur logement ainsi qu'un mécanisme d'indemnisation du locataire dans certaines situations de non-renouvellement.

 

D'autres mesures concernaient notamment les locations saisonnières et par chambres, certaines protections contre les expulsions, la fiscalité immobilière ou encore des aides destinées à faciliter l'accès au logement.

 

Mais attention : ces mesures ne sont finalement pas entrées durablement dans la législation espagnole.

 

Les deux décrets avaient bien été approuvés par le gouvernement puis publiés au BOE. Ils sont même brièvement entrés en vigueur.

Cependant, en Espagne, un décret-loi doit ensuite être convalidé par le Congrès des députés pour continuer à produire ses effets.

 

Et le vendredi 2 octobre 2026, le Congrès a rejeté les deux textes.

Le premier décret a été rejeté par 178 voix contre 172, tandis que le second a été rejeté par 184 voix contre 166.

 

Conséquence : les nouvelles mesures prévues par ces textes ont été abandonnées et ne sont plus applicables.

 

C’est une précision importante, notamment pour les propriétaires qui auraient pu penser que les nouvelles règles concernant les prolongations de bail ou les indemnisations des locataires étaient désormais définitivement en vigueur.

 

Ce n’est pas le cas.

 

En revanche, cet épisode montre à quel point la question du logement est devenue politiquement sensible en Espagne. De nouvelles propositions pourraient donc apparaître dans les prochains mois.

 

Pour un investisseur, cela rappelle surtout qu’une opération immobilière ne doit jamais être calculée uniquement selon une formule :

prix d’achat + loyer = rendement.

 

La réglementation, le type de bail, la fiscalité, les charges, les travaux, la vacance locative et la stratégie de sortie doivent également être pris en compte.

 

La réglementation fait partie intégrante d’un investissement immobilier.

 

Peñíscola : la ville côtière de la semaine

 

Cette semaine, direction Peñíscola, dans la province de Castellón.

Cette ville est particulièrement connue pour son château, sa vieille ville entourée par la Méditerranée et ses longues plages.

 

Située à environ 15 minutes de Benicarló et une trentaine de minutes de Vinaròs, Peñíscola attire depuis longtemps une importante clientèle touristique espagnole et étrangère.

 

Et les derniers chiffres immobiliers sont impressionnants.

En septembre 2026, le prix affiché moyen atteint 2 475 €/m².

Cela représente une augmentation de 15,8 % en seulement un an et de 4 % sur les trois derniers mois.

 

Peñíscola vient ainsi d’atteindre son plus haut niveau historique dans la série publiée par Idealista.

 

Certaines zones sont encore plus chères. Sur Playa Norte, par exemple, le prix affiché moyen dépasse désormais les 3 000 €/m².

 

Pour une résidence secondaire, Peñíscola possède évidemment de nombreux arguments : la mer, les plages, le patrimoine, les restaurants et une très forte identité touristique.

 

Pour un investissement locatif, le raisonnement doit toutefois être différent.

 

Il faut notamment être particulièrement prudent avec les projections de location touristique. La location saisonnière est réglementée et il ne suffit pas d’acheter un appartement pour pouvoir automatiquement le proposer ensuite à la semaine.

 

La situation administrative du logement, les règles applicables et les éventuelles restrictions de la copropriété doivent être vérifiées avant l'achat, et non après.

 

Il faut également prendre en compte l’évolution récente des prix.

Avec une hausse de 15,8 % en seulement douze mois, il devient encore plus important de négocier correctement son acquisition.

 

Un appartement situé à Peñíscola peut parfaitement constituer une bonne opération.

 

Mais le simple fait qu’un logement soit proche de la mer ou situé dans une ville touristique n’en fait pas automatiquement une bonne affaire.

 

Que retenir du marché immobilier espagnol en octobre 2026 ?

 

Le marché immobilier espagnol ne s’effondre absolument pas.

Sur douze mois, les prix affichés restent en hausse de près de 12 % et les loyers progressent toujours de plus de 5 %.

 

Mais les données à court terme deviennent plus intéressantes.

Les prix de vente n'ont progressé que de 0,5 % au cours des trois derniers mois, tandis que les loyers ont légèrement reculé de 0,4 % sur la même période.

 

Nous entrons donc peut-être dans une période où la sélection du bien et la négociation vont reprendre encore davantage d’importance.

 

Pour un acheteur, cela peut créer des opportunités sur certains logements dont les vendeurs ont fixé leurs attentes en se basant sur les fortes hausses des derniers mois.

 

Pour un investisseur, cela signifie surtout qu’il faut arrêter de raisonner uniquement sur la hausse générale du marché.

 

Le prochain bon investissement ne sera pas nécessairement situé dans la ville dont les prix augmentent le plus.

 

Ce sera avant tout un bien acheté à un prix cohérent, dans une zone où la demande locative correspond réellement à la stratégie recherchée.

 

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Rémi

Article mis à jour le 4 octobre 2026. Les données Idealista correspondent aux prix affichés dans les annonces et non aux prix définitifs de transaction. Les conditions de location, la fiscalité et la réglementation doivent être étudiées individuellement pour chaque bien et chaque projet.