Investir à Castellón : des appartements autour de 85 000 € pour 10 000 € de loyers par an

Quand on parle d’investissement immobilier en Espagne, les mêmes villes reviennent souvent : Madrid, Barcelone, Alicante, Málaga…

Pourtant, les meilleures opportunités en matière de rentabilité ne se trouvent pas forcément là où tout le monde regarde.

 

En ce moment, nous suivons particulièrement Castellón et ses alentours, où nous trouvons encore des appartements autour de 75 000 à 85 000 € avec, pour certains biens et certaines stratégies locatives, un potentiel pouvant atteindre environ 10 000 € de loyers bruts par an.

À ces niveaux de prix, les chiffres deviennent particulièrement intéressants.

Et encore plus lorsque l'on utilise intelligemment le financement bancaire.

Pourquoi regarder Castellón ?

Castellón de la Plana est située dans la Communauté valencienne, entre Valence et Tarragone, à quelques kilomètres seulement de la Méditerranée.

 

C'est une ville qui reste beaucoup plus accessible financièrement que certaines grandes destinations espagnoles.

Elle bénéficie pourtant de nombreux éléments intéressants pour un investisseur : une population permanente, une université, des commerces, des entreprises, des services, des transports et une proximité immédiate avec la côte.

 

À cela s'ajoutent différentes communes que nous suivons régulièrement autour de Castellón : Vila-real, Burriana, Benicarló, Vinaròs, le Grao de Castellón, mais également d'autres secteurs en fonction des opportunités.

Toutes ces zones ne répondent pas à la même stratégie.

Certains biens sont intéressants pour de la location classique à l'année.

D'autres peuvent avoir un potentiel en location temporaire, en colocation ou avec une stratégie différente, à condition évidemment que le bien, la réglementation et la copropriété le permettent.

 

Notre travail n'est donc pas simplement de trouver un appartement pas cher.

 

L'objectif est de trouver un bien dont le prix d'achat, le potentiel locatif et les caractéristiques permettent de construire une opération cohérente.

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Prenons un exemple concret : un appartement à 85 000 €

Imaginons un appartement vendu 85 000 €.

Nous estimons les frais liés à l'acquisition à environ 11 % du prix d'achat pour cette simulation.

Cela représente :

Prix du bien : 85 000 €

Frais estimés à 11 % : 9 350 €

Soit un coût d'acquisition total d'environ :

94 350 €

Imaginons maintenant que ce logement puisse générer environ :

10 000 € de loyers bruts par an

Cela représente une moyenne d'environ 833 € de loyers par mois sur l'année.

Attention : il s'agit bien ici d'un exemple de potentiel locatif. Le revenu réel dépendra du bien, de son emplacement, du type de location, du taux d'occupation et des différentes charges.

Mais regardons ce que donnent les chiffres.

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OPTION 1 — Acheter l'appartement comptant

Vous achetez le bien sans crédit.

Votre investissement initial est donc approximativement de :

85 000 € + 9 350 € de frais = 94 350 €

Pour environ 10 000 € de loyers bruts par an.

La rentabilité brute calculée sur l'ensemble de l'argent investi est donc d'environ :

10,6 % brut par an

Calcul :

10 000 € ÷ 94 350 € = 10,6 %

Autrement dit, vous avez placé environ 94 350 € dans l'opération pour obtenir potentiellement 10 000 € de revenus locatifs bruts annuels.

L'avantage du paiement comptant est évident : pas de mensualité bancaire.

Une fois les charges, l'entretien, les impôts et la fiscalité payés, le reste des loyers vous appartient.

C'est une stratégie qui peut convenir à quelqu'un qui cherche avant tout du revenu et qui ne souhaite pas avoir de dette bancaire.

Mais ce n'est pas forcément la seule manière d'utiliser son capital.

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OPTION 2 — Acheter le même appartement avec un crédit

Prenons exactement le même appartement à 85 000 €.

Cette fois-ci, imaginons qu'une banque accepte de financer 70 % du prix d'achat.

Le financement serait donc de :

59 500 €

Et vous financez les 30 % restants :

25 500 €

Auxquels viennent s'ajouter les frais d'acquisition estimés à :

9 350 €

Votre apport total serait donc d'environ :

34 850 €

au lieu de mobiliser 94 350 € pour acheter comptant.

Prenons maintenant une hypothèse de crédit de :

59 500 € sur 20 ans à 4 %

La mensualité serait d'environ :

361 € par mois

Soit environ :

4 330 € de crédit par an

Si le bien génère 10 000 € de loyers bruts par an, il resterait approximativement :

10 000 € – 4 330 € = 5 670 € par an

avant les autres charges, la fiscalité, les éventuelles périodes sans locataire, l'assurance, la copropriété et l'entretien.

Mais ce qui devient intéressant ici, c'est le rapport entre le capital que vous avez réellement immobilisé et les revenus générés.

Vous n'avez plus immobilisé 94 350 €.

Vous avez immobilisé environ :

34 850 €

Et le bien continue potentiellement de générer les mêmes 10 000 € de loyers bruts par an.

Une partie de ces loyers sert à rembourser la banque.

Et dans chaque mensualité de crédit, une partie rembourse également progressivement le capital emprunté.

C'est le principe de l'effet de levier immobilier.

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Comptant ou crédit : quelle différence ?

Sur notre exemple, voilà deux manières complètement différentes d'acheter exactement le même appartement.

Achat comptant

Prix : 85 000 €

Frais estimés : 9 350 €

Capital investi : 94 350 €

Loyers potentiels : 10 000 €/an

Rentabilité brute sur le coût total : environ 10,6 %

Crédit : 0 €

Vous conservez l'intégralité des loyers avant charges et fiscalité.

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Achat avec financement à 70 %

Prix : 85 000 €

Crédit : 59 500 €

Apport sur le prix : 25 500 €

Frais estimés : 9 350 €

Capital mobilisé : environ 34 850 €

Mensualité estimée sur 20 ans à 4 % : environ 361 €

Remboursement annuel : environ 4 330 €

Loyers potentiels : 10 000 €/an

Solde avant autres charges et fiscalité : environ 5 670 €/an

Rapporté aux 34 850 € réellement mobilisés, ce solde représente environ 16,3 % par an avant charges et fiscalité.

Ce dernier chiffre n'est pas la rentabilité du bien au sens classique : c'est une manière d'observer le rendement potentiel des fonds propres après remboursement des mensualités, avant les autres dépenses.

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Pourquoi le crédit peut changer complètement une stratégie immobilière

C'est là que l'immobilier devient particulièrement intéressant.

Imaginons un investisseur disposant de 100 000 €.

Il pourrait acheter approximativement un appartement de ce type comptant et conserver une petite réserve.

Mais s'il obtient des financements bancaires adaptés à son profil, son capital peut potentiellement servir d'apport pour plusieurs opérations plutôt que d'être entièrement immobilisé dans un seul appartement.

Cela permet de conserver davantage de liquidités et éventuellement de diversifier son patrimoine.

En contrepartie, le crédit augmente évidemment les risques : mensualités à payer même en cas de vacance locative, coût des intérêts, conditions bancaires, assurance et exposition plus importante en cas de baisse des revenus.

Le crédit n'est donc pas automatiquement meilleur que le paiement comptant.

Ce sont deux stratégies différentes.

L'objectif est de déterminer laquelle correspond à votre situation, à votre capacité financière et à votre stratégie patrimoniale.

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Notre travail : vous accompagner sur toute l'opération

Trouver une annonce sur Internet est relativement simple.

Trouver la bonne opération, la négocier, vérifier le bien, organiser son financement et ensuite le mettre en location demande beaucoup plus de travail.

C'est justement là que nous intervenons.

Chez Vender en España, nous pouvons vous accompagner sur les différentes étapes de votre investissement immobilier en Espagne :

Recherche du bien → analyse de l'opération → négociation → financement → sécurisation de la transaction → accompagnement administratif → travaux et décoration si nécessaire → mise en location → gestion et suivi.

Nous recherchons notamment des biens qui ne sont pas simplement « beaux », mais qui présentent des chiffres intéressants pour un investisseur.

Et actuellement, nous voyons passer de vraies opportunités autour de Castellón et dans les villes que nous suivons sur la côte méditerranéenne.

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Le plus important : être réactif lorsqu'une bonne affaire arrive

Un appartement correctement placé à 75 000 €, 80 000 € ou 85 000 €, avec un bon potentiel locatif, peut attirer rapidement plusieurs investisseurs.

Il est donc difficile d'envoyer un email détaillé à toute notre audience à chaque nouvelle opportunité.

C'est pour cette raison que nous avons créé notre :

GROUPE WHATSAPP PRIVÉ – OPPORTUNITÉS IMMOBILIÈRES EN ESPAGNE

Nous y partageons les biens que nous repérons et qui peuvent présenter un intérêt pour nos investisseurs.

Prix d'achat, photos, localisation, travaux éventuels, estimation locative, financement possible…

L'objectif est que vous puissiez découvrir rapidement les nouvelles opportunités et décider ensuite si vous souhaitez aller plus loin avec nous.

? Rejoignez le groupe WhatsApp pour recevoir les prochaines opportunités.

Parce qu'en immobilier, une bonne affaire ne consiste pas uniquement à acheter au bon prix.

Il faut aussi être présent au bon moment.

Et actuellement, nous trouvons encore des opérations autour de Castellón qui méritent clairement d'être étudiées.

À bientôt,

Rémi Gastaldin

Acheter • Investir • Financer • Louer • Gérer en Espagne